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Real Estate Investment Trust (REIT)

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein börsengehandeltes Unternehmen, welches ausschließlich in Immobilien investiert, erwirtschaftete Erträge zu großen Teilen an Anleger ausschüttet und steuerliche Vorzüge genießt. REITs stellen damit eine Möglichkeit für Anleger dar, die indirekt in Immobilien investieren möchten (indirekt heißt über einen professionellen Anbieter, welcher Anlagekapital bündelt). Generell gilt die Assetklasse der Immobilien als gut zur Diversifikation geeignet, da die Wertentwicklung von Immobilien eine relativ niedrige Korrelation zu anderen Assetklassen aufweist. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf REITs in Deutschland; in anderen Ländern gelten andere Bestimmungen.

Besonderheiten von Real Estate Investment Trusts

Ein Real Estate Investment Trust muss in Deutschland erhebliche Auflagen erfüllen, insbesondere muss er den folgenden Kriterien genügen:

  • REITs müssen in Deutschland als REIT-Aktiengesellschaft an der Börse notiert sein. Dazu ist ein Eigenkapital von mindestens 15 Millionen Euro erforderlich.
  • Das Eigenkapital muss mindestens 45 Prozent des unbeweglichen Vermögens ausmachen.
  • Anlageschwerpunkt: Zu mindestens 75 Prozent deutsche Immobilien.
  • Mindestens 75 Prozent der Erträge müssen durch Vermietung, Verpachtung oder Verkauf von Immobilien erzielt werden.
  • Mindestens 90 Prozent der erwirtschafteten Erträge werden als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet.
  • Kein Anteilseigner darf mit mehr als 10 Prozent der Anteile direkt an einem REIT beteilingt sein.
  • Mindestens 15 Prozent der Anteile müssen als Streubesitz gehalten werden.

Vorteile von Real Estate Investment Trusts im Vergleich zum Direktinvestment in Immobilien

  • Reduktion des Klumpenrisikos. Eine direkte Anlage in eine Immobilie beinhaltet ein hohes Risiko. Der Begriff Klumpenrisiko bedeutet eine hohe Konzentration von Risiko in einer oder einigen wenigen Positionen. Wenn ein Anleger beispielsweise 90 Prozent seines Vermögens in eine Immobilie investiert und die verbleibenden zehn Prozent in Aktien, so ist dieser Anleger einer sehr hohen Risikokonzentration ausgesetzt. Wenn das Immobilieninvestment Probleme aufweist, so ist die Gefahr für den Anleger sehr hoch.
  • Hohe Liquidität.Ein Real Estate Investment Trust (REIT) bietet eine sehr hohe Liquidität, da die Anteile börsentäglich gehandelt werden können und mindestens 15 Prozent der Anteile sich im Streubesitz befinden müssen. Wenn Sie als Anleger dagegen selbst eine Immobilie erwerben, ist Ihr Kapital zunächst für relativ lange Zeit gebunden. Eine vorzeitige Veräußerung ist oftmals nur unter großem Wertabschlag möglich.
  • Hohe Transparenz/ strenge Regulierung. Da REITs ebenso wie offene Immobilienfonds sehr stark reguliert sind, ist eine hohe Transparenz gewährleistet. In Deutschland sind REITs seit 2007 zugelassen, sie müssen als sogenannte REIT-AG an der Börse gelistet werden.

Vorteile von Real Estate Investment Trusts im Vergleich zur Anlage in offene Immobilienfonds

Nachdem viele offene Immobilienfonds in Finanzkrise 2008/09 geschlossen werden mussten, da Anleger sehr schnell sehr viel Kapital abgezogen hatten, führte der Gesetzgeber Fristen ein, um massenhafte Verkäufe einzudämmen. Dagegen ist ein Real Estate Investment Trust diesen Fristen nicht unterworfen:

  • Keine Mindesthaltefrist. In Deutschland gilt für Anteile an offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten, sofern diese nach dem 22. Juli 2013 erworben wurden. Für Anteile, die schon zuvor erworben wurden, gilt diese Frist erst ab einem Handelsvolumen von 30.000 Euro.
  • Keine Rückgabefrist. Anleger sind verpflichtet, beim Verkauf von Anteilen offener Immobilienfonds diese mindestens 12 Monate vorher zu kündigen. Dabei kann die Kündigung auch schon innerhalb der Mindesthaltefrist erfolgen.
  • Kein Rückgabetermin. Einige Immobilienfonds schreiben einen bestimmten Rückgabetermin vor, zu dem (und nur zu dem!) Fondsanteile zurückgenommen werden.

Nachteile von Real Estate Investment Trusts im Vergleich zu offenen Immobilienfonds

  • Geringeres Wachstumspotenzial. REITs sind sehr langfristig orientiert und erwirtschaften ihre Erträge hauptsächlich über Mieteinnahmen. Diese lassen sich nur begrenzt steigern bzw. oft nur durch den Erwerb weiterer Immobilien. Dadurch können REITs nur relativ langsam wachsen.
  • Niedrigere Risikostreuung als offene Immobilienfonds. Meist sind REITs auf ein enges Segment fokussiert, wie beispielsweise Hotelimmobilien, Logistikgebäude oder Einkaufszentren. Dadurch ist die Wertentwicklung an die der Anteile im jeweiligen Segment gekoppelt.
  • Vergleichsweise hohe Volatilität: Da Real Estate Investment Trust-Anteile börsentäglich handelbar sind und keine Fristen den Handel einschränken, sind die Kurse der Anteile deutlich volatiler als die von offenen Investmentfonds.
  • Keine BaFin-Aufsicht des Managements und der Finanzprodukte.
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Branchenfonds

Branchenfonds sind Investmentfonds, die in Aktien von Unternehmen einer bestimmten Branche investieren. Zu diesen gehören beispielsweise Biotechnologie, Pharma, Automobil oder Telekommunikation. Dabei legen die Kapitalverwaltungs­gesellschaften Anlagekriterien fest, welchen Anforderungen die Unternehmen des Branchenfonds entsprechen müssen.

Branchenfonds sind Investmentfonds, welche ausschließlich in Unternehmen einer bestimmten Branche investieren. Folglich eignen sich Branchenfonds insbesondere für Anleger, die sich in einer bestimmten Branche besonders gut auskennen bzw. eine Diversifizierung des Portfolios, wenn beispielsweise große Teile des Vermögens in einer bestimmten Branche gebunden sind. Da eine breite Streuung der Mittel fehlt, sind Branchenfonds im Allgemeinen deutlich schwankungsfreudiger (volatiler) als andere Investmentfonds, die breite Streuung wie beispielsweise geographisch fokussierte Investmentfonds aufweisen.

Da in einem Land in der Regel nur eine begrenzte Anzahl an in Frage kommenden Unternehmen besteht, erfolgt die Anlage meist länderübergreifend. So kann ein Branchenfonds das Risiko der Anlage zu streuen. Sollten einzelne Unternehmen einer Branche in wirtschaftliche oder operative Schwierigkeiten geraten, können andere Unternehmen sinnvoller für eine Anlage sein.

Verwandt mit Branchenfonds (bzw. teils synonym gebraucht) sind Themenfonds: Das sind Investmentfonds, die nach einem bestimmten Thema investieren, wie z. B. Lifestyle, Internet oder Nachhaltigkeit.

Chancen und Risiken von Branchenfonds

Im Vergleich zur Anlage in Einzeltitel kann der Anleger mit Branchenfonds sein Risiko streuen. Branchenfonds eignen sich zur Beimischung im Investmentdepot. Man nennt solche Fonds auch Satelliten-Fonds.

Entwickelt sich beispielsweise die Automobilbranche überdurchschnittlich gut, so können Anleger mit einem Branchenfonds von der positiven Wertentwicklung in vollem Umfang profitieren. Somit kann ein überdurchschnittlicher Wertzuwachs erzielt werden. Im Gegensatz dazu erzielen Fonds, die in verschiedene Branchen investiert sind, in diesem Fall ein durchschnittliches Ergebnis.

Demgegenüber ist zu beachten, dass die Schwankung von Fonds, die sich auf eine einzige Branche konzentrieren, tendenziell stärker ist als bei branchenübergreifenden Fonds. Mit tendenziell größerem Potenzial zu Kurssteigerungen geht damit ein höheres Verlustrisiko einher.

Generell verlangt das Investment in Fonds, die ausschließlich in eine Branche investieren, eine gewisse Kenntnis über das Wachstumspotenzial dieser Branche. Wenn nun eine ausgewählte Branche ein großes Wachstumspotenzial aufweist und sich überdurchschnittlich gut entwickelt, können Anleger mit Branchenfonds von dieser positiven Wertentwicklung direkt profitieren.

Die Klassifikation von Branchenfonds

Die meisten Anbieter bieten Branchenfonds an, welche der Klassifikation nach ICB oder GICS folgen.

  • Der Global Industry Classification Standard (GICS) definiert elf Branchen, welche sich in 24 Industriegruppen untergliedern, die wiederum aus 67 Sektoren und 147 Untersektoren bestehen. Über 26.000 Unternehmen sind im GICS registriert.
  • Die Industry Classification Benchmark (ICB) definiert zehn Branchen, 19 Supersektoren, 41 Sektoren sowie 114 Untersektoren. Sie umfasst über 70.000 Unternehmen aus derzeit 73 Ländern.

Die Zuordnung erfolgt in beiden Schemata nach der primären Geschäftstätigkeit, beziehungsweise nach den erzielten Umsätzen. Beiden Ansätzen ist eine hierarchische Gliederung gemein, ähnlich der Systematik in der Biologie, welche sämtliche Lebewesen verschiedenen Gruppen und Subgruppen zuordnet.

Der Global Industry Classification Standard (GCIS)

Der Global Industry Classification Standard (GICS) wurde 1999 von der Ratingagentur Standard & Poor?s und dem Finanzdienstleister MSCI/Barras mit dem Ziel begründet, eine weltweit einheitliche Klassifizierung verschiedener Sektoren zu schaffen und damit Unternehmen weltweit vergleichbar zu machen. Diese Gesamtheit der Unternehmen ist wie folgt in elf Branchen gegliedert:

  • Nicht-Basis-Konsumgüter. Der Begriff umfasst sämtliche Unternehmen, deren Produkte nicht für den täglichen Grundkonsum notwendig sind. Dazu zählen beispielsweise Autos und Luxusgüter, Restaurants, Medien und Kundendienstleistungen.
  • Basiskonsumgüter sind jene Konsumgüter, die den täglichen Bedarf decken. Dazu gehören insbesondere Lebensmittel und Pflegeprodukte – jene Produkte, die in jedem Supermarkt vorhanden sind: Grundnahrungsmittel, Getränke, aber auch Duschgel und Toilettenpapier.
  • Energie. Zur Branche „Energie“ gehören nicht nur Energieversorger, sondern auch Energieerzeuger und Unternehmen, die Erdöl oder Kohle fördern.
  • Finanzen: Diese Branche umfasst insbesondere Banken, Versicherungen und Kapitalverwaltungs­gesellschaften, welche Investmentfonds auflegen.
  • Gesundheitswesen. Zum Gesundheitswesen gehören neben der Pharmabranche auch Kliniken, Apotheken, Arzeimittelhändler.
  • Industriewerte schließen Bauwesen, Maschinenbau, sowie allgemein Produktionsunternehmen mit ein. Die Kursentwicklung folgt hauptsächlich der Nachfrage im Hoch- und Tiefbau sowie der Nachfrage nach Industriegütern.
  • Informationstechnologie, zu welcher Halbleiter, Computer und EDV im Allgemeinen, sowie Smartphones und Kommunikationsgeräte im Allgemeinen gezählt werden.
  • Rohstoffe und Materialien. Schwerindustrie, Eisen- und Stahlerzeugung sowie Chemie und auch Verpackungen.
  • Telekommunikation: Hauptsächlich Telefon- und Mobilfunkanbieter sowie Anbieter von kabelgebundenem und drahtlosen Internet.
  • Versorgungswirtschaft. Versorgungsunternehmen, die vor allem Strom, Gas und Wasser bereitstellen.
  • Immobilien. Die Immobilienbranche schließt sogenannte Real Estate Investment Trusts (REIT), Haus- und Immobilienverwaltungsgesellschaften, Immobilienprojektentwickler sowie sonstige immobilienbezogene Dienstleistungen mit ein.

Die Industry Classification Benchmark (ICB)

Die Industry Classification Benchmark (ICB) wurde 2004 von Dow Jones STOXX und FTSE ins Leben gerufen und konkurriert mit dem GICS. Teilweise werden dabei andere Begrifflichkeiten als im GCIS verwendet, was verwirrend sein kann. Die Funktion beziehungsweise die Zielsetzung sind in hohem Maße deckungsgleich – letztlich geht es um die Klassifizierung von Unternehmen, um Investoren und Fondsmanagern eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen.

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Verlustverrechnungstopf

Die im Inland ansässigen Zahlstellen – wie die ebase – führen für ihre Kunden für jedes Investment Depot bzw. Gemeinschaftsdepot einen sog. Verlustverrechnungstopf. Sind im Depot Aktien verwahrt (dies ist im Investment Depot der ebase nicht der Fall), ist gesondert ein sog. Aktienverlusttopf zu führen. Darüber hinaus für alle weiteren verwahrten Wertpapiere (wie z. B. Fondsanteile) ein sog. sonstiger Verlustverrechnungstopf.

Verlustverrechnungstopf für natürliche Personen

Verlustverrechnungstöpfe sind nur für natürliche Personen zu führen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, wenn sie Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielen. Für Steuerausländer und betriebliche Anleger darf kein Verlustverrechnungstopf geführt werden.

Der Verlustverrechnungstopf hat folgende Bewandtnis. Für den Fall, dass Sie durch einen Verkauf von Fondsanteilen, die Sie nach dem 31.12.2008 erworben haben, einen Verlust realisieren oder einen durch einen Fondskauf vereinnahmten Zwischengewinn, wird Ihnen die ebase diesen realisierten Verlust / gezahlten Zwischengewinn mit früheren Kapitalerträgen des Kalenderjahrs – so vorhanden – verrechnen, einen bereits vorgenommenen Steuerabzug rückwirkend stornieren und Ihnen diesen Betrag vergüten. Andernfalls werden diese Verluste zur Verrechnung mit Kapitalerträgen in die Zukunft vorgetragen.

Vorgetragenen Verluste aus Fondsanteilverkäufen oder Verlustbescheinigung

Sollten zum Kalenderjahresende die vorgetragenen Verluste aus Fondsanteilverkäufen noch nicht verrechnet sein, werden diese Verluste in das nächste Kalenderjahr vorgetragen. Sie haben allerdings auch die Möglichkeit sich diesen Verlust zum 31.12. bescheinigen zu lassen, um diesen z. B. im Rahmen einer Einkommensteuerveranlagung mit positiven Kapitalerträgen aus Depots bei anderen Banken zu verrechnen. Bitte beachten Sie, dass uns der Antrag zur Ausstellung einer solchen Verlustbescheinigung (Bestandteil der Jahressteuerbescheinigung) nach dem Gesetz bis spätestens 15.12. eines Kalenderjahrs vorliegen muss. Später eingehende Anträge berücksichtigt die ebase nicht mehr.

Zurückgesetzter Verlustverrechnungstopf bei Verlustbescheinigung

Bei Ausstellung einer Bescheinigung, startet der Verlustverrechnungstopf zu Beginn des Folgejahrs mit „Null“. Sofern Sie sämtliche Fondsanteile Ihres Depots von einer dritten Bank auf die ebase oder von der ebase auf eine dritte Bank übertragen, steht es Ihnen auch frei, sich den/die Verlustverrechnungstopf/-töpfe mit übertragen zu lassen. Die ebase kann für Sie in Ihrem Investmentdepot nur Fondsanteile aber keine Aktien verwahren. Die Übertragung eines Aktienverlusttopfs auf die ebase ist möglich, aber aufgrund der genannten Gründe nicht sinnvoll. Wenn Sie uns von dritter Seite trotzdem einen Aktienverlusttopf übertragen, übernimmt die ebase ausschließlich mit dem Zweck, Ihnen diesen am Jahresende zu bescheinigen.

Verlustbescheinigung vor Berücksichtigung Sparer-Pauschbetrag

Bitte beachten Sie, dass die Verlustverrechnung gegenüber der Berücksichtigung des Sparer-Pauschbetrags in jedem Fall Vorrang hat. Dies bedeutet: Ein Sparer-Pauschbetrag ist erst nach Verrechnung eines Verlustes im Verlustverrechnungstopf zu berücksichtigen. Dies kann bei rückwirkenden Verlustverrechnungen sogar dazu führen, dass zu einem früheren Zeitpunkt im Kalenderjahr beanspruchte Freistellungsaufträge wiederaufleben und zu einem späteren Zeitpunkt zufließende Kapitalerträgewieder freistellen können.

Anrechnung ausländischer Quellensteuern (Quellensteuertopf)

Die ebase wird die bei einer Fondsausschüttung oder inländischen Fondsthesaurierung vermittelten Ansprüche an ausländischen anrechenbaren Quellensteuern – soweit möglich – direkt in Ihrem Investment Depot auf die Abgeltungsteuer anrechnen. Die Anrechnung der Quellensteuern aus ausländisch thesaurierenden Fonds ist nur im Wege der Veranlagung möglich. Die Daten über ausländische Quellensteuern werden in einem sog. Quellensteuertopf geführt, der Teil des Verlustverrechnungstopfs ist. Die am Kalenderjahresende im Quellensteuertopf aufgelaufenen, noch nicht zur Anrechnung gelangten ausländischen Quellensteuern (auch ausl. Thesaurierer) werden Ihnen in der Jahressteuerbescheinigung zur weiteren Verwendung im Steuerveranlagungsverfahren bescheinigt. Der Quellensteuertopf startet zu Beginn des Folgejahrs immer mit „Null“.

Rückvergütung von Steuerguthaben auf Grund Verlustverrechnung (Verlustausgleich)

Falls Sie bei einem Fondskauf Zwischengewinne zahlen oder bei einer Veräußerung Verluste realisieren wird ein sog. Verlustverrechnungsguthaben aufgebaut. Dieses wird verwendet um es mit früheren Kapitalerträgen des Kalenderjahrs – so vorhanden – zu verrechnen. Haben die verrechneten Kapitalerträge seinerzeit einem Steuerabzug unterlegen, wird dieser Steuerabzug rückwirkend storniert und Ihnen dieser Betrag vergütet (Verlustausgleich). Ein Verlustausgleich ist nur möglich für Anleger mit Verlustverrechnungstopf. Der Verlustausgleich muss kraft Gesetz mindestens einmal im Jahr (gemäß § 43 a Abs. 3 Satz 2 EStG) durchgeführt werden. Die ebase behält sich das Recht vor, den Verlustausgleich auch zu anderen Terminen (täglich, monatlich, quartalsmäßig, halbjährlich) vorzunehmen. Zusätzlich zum periodischen Verlustausgleich findet dieser auch beim Abgang des letzten Fondsanteils (Verkauf, Fondsumschichtung und entgeltlicher Übertrag) aus dem Investment Depot statt. Zur Vermeidung von nicht im Verhältnis stehendem Aufwand nehmen wir den Verlustausgleich unterjährig nur bei Vergütungsguthaben von mehr als 10,00 EUR vor.

Quelle: European Bank for Financial Services GmbH (ebase®)

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Freistellungsauftrag

Einen Freistellungsauftrag kann ein Anleger seinem Finanzinstitut erteilen, um eine steuerliche Belastung seiner Kapitalerträge – beispielsweise Ausschüttungen bei Fonds, Dividenden oder Zinserträge – bis zu einem angegebenen Betrag zu verhindern. Der Sparer-Pauschbetrag beträgt maximal 801,00 EUR für Ledige bzw. 1.602,00 EUR für Verheiratete. Hiermit werden alle tatsächlich angefallenen Werbungskosten, wie Depot- oder Vermögensverwaltungskosten, abgegolten. Darüber hinausgehende, weitere Werbungskosten können allerdings nicht mehr abgezogen werden. Alle über den jeweiligen Sparer-Pauschbetrag hinausgehenden Kapitalerträge unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 %. Auf diese Steuer wird zusätzlich noch der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent erhoben. Dies ergibt in der Summe einen Steuersatz von 26,38 Prozent. Hinzu kommt gegebenenfalls noch die Kirchensteuer des jeweiligen Bundeslandes.

Freistellungsauftrag rechtzeitig stellen

Bitte beachten Sie, dass der Freistellungsauftrag auf einem amtlichen Formular vollständig ausgefüllt, unterschrieben und rechtzeitig vor Zufluss der Kapitalerträge vorliegen muss, damit die depotführende Stelle von einem Steuerabzug bei Zufluss absehen kann. Ggf. verspätet eingereichte Freistellungsaufträge werden innerhalb des Kalenderjahrs noch im Rahmen der Verlustverrechnung berücksichtigt.

Freistellungsauftrag online erhältlich

Online-Kunden können den Freistellungsauftrag im persönlichen Online-Bereich ändern oder das erforderliche Formular über das Formular-Center auf der Homepage beziehen. Sie erhalten dieses Formular bei Bedarf auch von  FondsClever.de oder von der ebase zugesandt. Eingehende Änderungen und Neueingaben von Freistellungsaufträgen sind gemäß dem Jahressteuergesetz 2010 ab dem 01.01.2011 nur noch dann zu akzeptieren, wenn die individuelle Steuer-Identifikationsnummer (Steuer-ID) der Depot-/Kontoinhaber und der Ehegatten angegeben ist. Bestehende Freistellungsaufträge behalten hingegen auch ohne Angabe der Steuer-ID bis Ende 2015 ihre Gültigkeit.

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Wertpapieraufträge werden von der DTW GmbH als Betreiber von FondsClever.de vermittelt bzw. für Sie ausgeführt (beratungsfreies Geschäft). Auf Empfehlungen und Beratungen für den Kauf, Verkauf oder das Halten von Wertpapieren verzichten wir, damit wir Ihnen äußerst attraktive Konditionen anbieten können. Die DTW GmbH als Betreiber von FondsClever.de erbringt keine Anlageberatung (execution only). Quellen für alle Daten/Fakten zu Investmentfonds: FWW GmbH (Kurse/ Daten), Stiftung Warentest (Ratings/Bewertungen). Alle Daten sind unverbindlich und ohne Gewähr.

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