Offene Immobilienfonds ohne Ausgabeaufschlag

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Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sammeln Kapital von einer Vielzahl an Anlegern ein. Gemäß ihres Anlageschwerpunkts investieren offene Immobilienfonds das Fondsvermögen in bestimmte Gebäudetypen, wie beispielsweise

und das in unterschiedlichen Regionen. Die Immobilien werden dann an Dritte vermietet.

Der Anleger erhält mit seiner Geldanlage in offene Immobilienfonds Anteilsscheine, die entsprechend einen Anteil am gesamten Fondsvermögen darstellen. Der Anleger ist quasi Anteilseigner von mehreren Immobilien.

Der Vorteil hierbei ist, dass der Anleger die einzelnen Immobilien nicht selbst käuflich erwirbt, sondern die Fondsgesellschaft. Er profitiert aber an der Wertentwicklung der Immobilien bzw. des Fonds.

In der Vergangenheit erzielten offene Immobilienfonds in der Regel stabile Renditen, wohingegen die Schwankungen meist nicht allzu groß waren.

Offene Immobilienfonds fallen in die Kategorie des Grundstück-Sondervermögens, sind also im Falle einer Insolvenz der Fondsgesellschaft jederzeit geschützt.

Offene Immobilienfonds bieten Anlegern weitere Vorteile. Wie eingangs erwähnt, wird das Fondsvermögen über eine Vielzahl verschiedener Immobilien und Regionen gestreut. Somit ist der Anleger nicht auf die Wertentwicklung oder Mieteinnahmen einer einzelnen Immobilie angewiesen. Mögliche Mietausfälle einer Immobilie können mit Mieteinnahmen anderer Immobilien ausgeglichen werden.

Zudem bietet eine Investition in offene Immobilienfonds einen gewissen Schutz vor Inflation: Gewerblich genutzte Immobilien besitzen in der Regel langfristige Mietverträge. Diese sind häufig an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt. Dies bedeutet: Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete entsprechend.

Welche Anlagekriterien gelten?

Seit Juli 2013 unterliegen OiFs dem Kapitalanlage­gesetzbuch (KAGB). Es besagt, dass der Fonds in

Der offene Immobilienfonds darf gemäß § 231 KAGB unter anderem nur in folgende Vermögensgegenstände investieren:

Darüber hinaus gelten weitere Bedingungen wie z. B.

Besonderheiten beim Verkauf offener Immobilienfonds

Aufgrund in der Vergangenheit aufgetretener Liquiditätsprobleme, haben sich die Rücknahmeregeln für offene Immobilienfonds nach und nach verschärft.

Für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 (KAGB tritt in Kraft) gekauft werden, gilt:

Für Anteile, die zwischen dem 1. Januar 2013 und 21. Juli 2013 gekauft wurden, gilt:

Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2013 gekauft wurden, gilt:

Offene Immobilienfonds und ihre steuerlichen Besonderheiten

Auch in Bezug auf die steuerliche Behandlung der laufenden Erträge (Ausschüttungen) sowie der Erträge bei Veräußerung der Anteile sind einige Besonderheiten unter der seit dem Jahr 2018 geltenden Investmentsteuerreform zu beachten:

Gewinne aus Veräußerung offener Immobilienfonds

Im Jahr 2009 wurde die Abgeltungssteuer eingeführt und seitdem gilt auch die unbeschränkte Steuerpflicht in Höhe von 25 % für Erträge aus einem Verkauf von Anteilen sowie für Ausschüttungen.

Ein Bestandschutz für Altanteile gibt es nicht mehr. Mit Einführung der Investmentsteuerreform verkaufte der Gesetzgeber fiktiv die Fondsanteile zum 31. Dezember 2017 und erwarb diese zum 1. Januar 2018 neu. Der "fiktive Gewinn" bleibt steuerfrei. Alle Erträge ab dem 01.01.2018 müssen jedoch versteuert werden.

Erzielt der Anleger einen Veräußerungsgewinn mit vor dem 01.01.2018 erworbenen Fondsanteilen, hat er einen Freibetrag von 100.000 Euro, den er sich anrechnen lassen kann. Der Anleger wird also erst nach dem Aufbrauchen des Freibetrags steuerlich belastet.

Beispiel:

Für Anteile, die im Jahr 2005 erworben und im Jahr 2023 veräußert wurden gilt:

Die Änderung des Verkehrswertes zwischen Erwerb im Jahr 2005 und dem Verkehrswert zum 31.12.2017 ist steuerfrei. Die Änderung des Verkehrswertes ab Beginn des Jahres 2018 bis zur Veräußerung (hier im Jahr 2023) muss nun versteuert werden. Hierauf gewährt der Gesetzgeber jedoch einen Freibetrag von 100.000 Euro pro Anleger.

Laufende Erträge (Ausschüttungen) offener Immobilienfonds

Bei der Besteuerung der laufenden Erträge von offenen Immobilienfonds galt bis zum Jahr 2018 grundsätzlich das Transparenzprinzip. Unter dem Transparenzprinzip werden laufende Erträge, egal ob ausgeschüttet oder thesauriert, gleichsam wie Einkünfte aus einer Direktinvestition mit der Kapitalertragssteuer in Höhe von 25 Prozent (plus Solidaritätszuschlag) belegt. Diese Erträge konnten mit dem steuerlichen Freibetrag von 801 Euro bei Ledigen/ 1.602 Euro bei Eheleuten (seit 2023 1.000 € bzw. 2.000 €) verrechnet werden.

Seit Beginn des Jahres 2018 entfällt diese Regelung. Seitdem wird nicht mehr der Anleger, sondern der offene Immobilienfonds auf bestimmte inländische Erträge direkt besteuert.

Dividenden, Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden nun direkt beim Fonds mit einer Körperschaftssteuer von 15 Prozent versteuert. Die direkte Besteuerung reduziert somit die Ausschüttung an den Anleger.

Dabei gilt: Je höher der Anteil von Immobilien in Deutschland im Fonds ist, desto höher die Steuerlast. Denn die sogenannte "Teilfreistellung" wirkt sich auf die zu zahlende Abgeltungssteuer aus.

Bei offenen Immobilienfonds liegt die Teilfreistellung bei 60 Prozent (hauptsächlich deutsche Immobilien im Fonds) und bei offenen Immobilienfonds mit einem Auslandsschwerpunkt sogar bei 80 Prozent. Das soll den Anleger steuerlich entlasten.

Im Ausland erzielte Erträge

Im Ausland erzielte Erträge - insbesondere Mieterträge - sind im Falle eines bestehenden Doppelbesteuerungsabkommens im Inland steuerfrei.

Informationen darüber, in welcher Höhe die Erträge offener Immobilienfonds beim Anleger zu besteuern sind, können der von der Kapitalanlagegesellschaft jährlich im Bundesanzeiger zu veröffentlichenden Besteuerungsgrundlagen entnommen werden. Anfallende steuerliche Abschreibungen auf den Gebäudewert hingegen erhöhen den steuerfreien Anteil.

Die genaue Abwicklung übernimmt die depotführende Stelle aus Basis der Daten, die sie von der Fondsgesellschaft erhält. Die steuerlichen Vorzüge an der Ausschüttung werden somit automatisch an den Privatanleger weitergegeben.

Bitte beachten Sie den rechtlichen Hinweis:

Die Informationen stellen keine steuerliche Beratung dar. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit der Angaben. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Bitte wenden Sie sich bei steuerlichen Fachfragen an Ihren Steuerberater.

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