Offene Immobilienfonds ermöglichen Ihnen eine Teilhabe an den teuersten Hotels, Bürogebäuden in New York City, Chicago, Paris oder Shanghai und Logistikobjekten in den besten Lagen. Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld rückt für viele Privatanleger der Bau oder Erwerb einer eigenen Immobilie immer häufiger in den Vordergrund. Dieser ist jedoch mit einer hohen Kapitalbindung und Verwaltungsaufwand verbunden. Offene Immobilienfonds stellen hierzu eine attraktive Alternative dar und helfen Privatanlegern dabei aus den niedrigen Zinsen Profit zu schlagen! In der Vergangenheit erzielten offene Immobilienfonds eine stabile Rendite von durchschnittlich 2 bis 6 Prozent pro Jahr. Zudem unterliegt die Wertentwicklung im Vergleich zu anderen Fondsgattungen in der Regel lediglich geringen Schwankungen.

Was genau sind eigentlich offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sammeln Kapital von Privatanlegern. Dieses bündeln sie und investieren es hauptsächlich in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels und Logistikimmobilien. Wohnimmobilien spielen lediglich eine untergeordnete Rolle. Der Anleger erhält im Gegenzug Anteilsscheine, die seinen Anteil am Gesamtvermögen des Fonds darstellen. Offene Immobilienfonds fallen in die Kategorie des Grundstück-Sondervermögens, sind also im Falle einer Insolvenz der Fondsgesellschaft jederzeit geschützt. Die Wertentwicklung des Fonds setzt sich aus den Miet- und Zinseinnahmen sowie der Wertentwicklung der im Bestand befindlichen Immobilien zusammen. Offene Immobilienfonds bieten Anlegern den Vorteil, dass sie ihr Vermögen über eine Vielzahl verschiedener Immobilien und Regionen streuen. Somit ist der Anleger nicht auf die Wertentwicklung oder Mieteinnahmen einer einzelnen Immobilie angewiesen. Da die Entwicklung der Immobilienpreise größtenteils unabhängig von den allgemeinen Entwicklungen an den Finanzmärkten ist, erhöhen offene Immobilienfonds effektiv die Diversifikation des Portfolios. Zudem bietet eine Investition in offene Immobilienfonds einen Schutz vor Inflation: Gewerblich genutzte Immobilien besitzen in der Regel langfristige Mietverträge. Diese sind häufig an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt. Dies bedeutet: Steigt die Inflationsrate, steigt auch die Miete entsprechend.

Besonderheiten beim Verkauf

Aufgrund in der Vergangenheit aufgetretener Liquiditätsprobleme, haben sich die Rücknahmeregeln für offene Immobilienfonds nach und nach verschärft:

Für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 (KAGB tritt in Kraft) gekauft werden, gilt:

• 12 Monate Kündigungsfrist
• 24 Monate Ersthaltefrist (bereits während dieser Frist können Anleger kündigen)
• ENTFÄLLT: Freibetrag von 30.000 Euro pro Kalender-Halbjahr

Für Anteile, die zwischen dem 1. Januar 2013 (Umstellung auf AnsFuG Pflicht) und dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, gilt:

• 12 Monate Kündigungsfrist
• 24 Monate Ersthaltefrist (bereits während dieser Frist können Anleger kündigen)
• Freibetrag von 30.000 Euro pro Kalender-Halbjahr

Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2013 gekauft wurden, gilt:

• 12 Monate Kündigungsfrist
• Keine Ersthaltefrist
• Freibetrag von 30.000 Euro pro Kalender-Halbjahr

Offene Immobilienfonds und ihre steuerlichen Besonderheiten

Auch in Bezug auf die steuerliche Behandlung der laufenden Erträge (Ausschüttungen) sowie der Erträge bei Veräußerung der Anteile sind einige Besonderheiten unter der ab dem Jahr 2018 geltenden Investmentsteuerreform zu beachten:

Gewinne aus Veräußerung

Bisher waren Erträge aus einem Verkauf von Anteilen aus einem Offenen Immobilienfonds, für die die Haltefrist von zehn Jahren erfüllt war, steuerfrei. Diese Regelung ändert sich bei einem Erwerb von Fondsanteilen ab 2018. Dann muss nämlich die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis unabhängig von der Haltedauer voll versteuert werden. Für Anteile, die beispielsweise im Jahr 2005 erworben worden sind und im Jahr 2020 veräußert werden (Haltedauer > 10 Jahre) gilt Folgendes: Die Änderung des Verkehrswertes zwischen Erwerb im Jahr 2005 und dem Verkehrswert zum 31.12.2017 ist steuerfrei. Die Änderung des Verkehrswertes ab Beginn des Jahres 2018 bis zur Veräußerung (hier im Jahr 2020) muss nun hingegen versteuert werden. Hierauf gewährt der Gesetzgeber jedoch einen Freibetrag von 100.000 Euro pro Anleger.

Laufende Erträge (Ausschüttungen)

Bei der Besteuerung der laufenden Erträge von Offenen Immobilienfonds gilt bis zum Jahr 2018 grundsätzlich das Transparenzprinzip. Unter dem Transparenzprinzip werden laufende Erträge, egal ob ausgeschüttet oder thesauriert, gleichsam wie Einkünfte aus einer Direktinvestition mit der Kapitalertragssteuer in Höhe von 25 Prozent (plus Solidaritätszuschlag) belegt. Diese Erträge konnten bisher mit dem steuerlichen Freibetrag von 801 Euro bei Ledigen (1.602 Euro bei Eheleuten) verrechnet werden. Ab 2018 entfällt diese Regelung. Dann wird nicht mehr der Anleger, sondern der offene Immobilienfonds direkt besteuert. Ab Beginn des Jahres 2018 werden Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne direkt beim Fonds mit einer Pauschalsteuer von 15,83 Prozent (inklusive Solidaritätszuschlag) versteuert. Die direkte Besteuerung reduziert somit die Ausschüttung an den Anleger. Zudem müssen offene Immobilienfonds dann auch Steuern auf Veräußerungsgewinne bezahlen, wenn sich die Immobilien länger als zehn Jahre in Besitz des Fonds befunden haben. Da sich die neuen Steuerregeln nur auf deutsche Objekte im Besitz des Fonds beziehen, sind offene Immobilienfonds unterschiedlich stark von der Neuregelung betroffen. Dabei gilt: Je höher der Deutschland-Anteil im Fonds, desto höher die Steuerlast.

Im Ausland erzielte Erträge – insbesondere Mieterträge – sind im Falle eines bestehenden Doppelbesteuerungsabkommens im Inland steuerfrei. Informationen darüber, in welcher Höhe die Erträge offener Immobilienfonds beim Anleger zu besteuern sind, können der von der Kapitalanlagegesellschaft jährlich im Bundesanzeiger zu veröffentlichenden Besteuerungsgrundlagen entnommen werden. Anfallende steuerliche Abschreibungen auf den Gebäudewert hingegen erhöhen den steuerfreien Anteil. Die genaue Abwicklung übernimmt die depotführende Stelle aus Basis der Daten, die sie von der Fondsgesellschaft erhält. Die steuerlichen Vorzüge an der Ausschüttung werden somit automatisch an den Privatanleger weitergegeben.

Bitte beachten Sie: Die Hinweise sind kein Ersatz für die Beratung durch einen Steuerberater. Sie sollen lediglich dabei helfen einen ersten Überblick zu verschaffen und beziehen sich auf den Stand vom 19.05.2017.

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